ПРАВО.ru
Актуальные темы
10 декабря 2015, 14:06

Президиум ВС: причины корректировки разрешений на строительство должны быть "объективными"

Президиум ВС: причины корректировки разрешений на строительство должны быть "объективными"
Фото Право.Ru

Президиум Верховного суда объяснил, почему не поддержал подход Коллегии по экономическим спорам и отказал в требованиях застройщика из Казани переоформить разрешения на строительство многоквартирных жилых домов. Перечень оснований для такой корректировки не является исчерпывающим, согласились судьи надзора с экономколлегией, однако причины должны быть "объективными". Что конкретно это подразумевает, президиум не пояснил, однако изменение проектной документации такой причиной не является.

Желание застройщика из Казани – ООО "Свей" – внести изменения в разрешения на строительство было вызвано корректировкой проектной документации, а именно увеличением этажности домов уже после начала их строительства (двух – с девяти до 18 этажей и еще одного – с 16 до 18 этажей) и перерасчетом их загрузок. Как пояснял на заседаниях представитель "Свей", строительство 18-этажных домов предполагалось изначально, однако разрешение было получено только на девять этажей из-за того, что в зоне застройки действовал запрет возводить здания выше 10 этажей. Теперь же градостроительный регламент допускает там строительство до 20 этажей, и "Свей" попросил местные власти изменить уже выданные разрешения на строительство.

Застройщику отказали, и он пошел добиваться своего в суд (№ А65-4542/2014). Первая инстанция в требованиях ему отказала, решив, что теперь уже необходимо получать новые разрешения, а не корректировать старые. По мнению суда, внесение изменений в разрешение на строительство возможно только в строго определенных случаях, которые перечислены в ст. 51 Градостроительного кодекса (ГрК РФ) (при переходе прав на земельный участок, разделе или объединении земельных участков, а также при смене обладателя лицензии на пользование недрами под участком). Этот перечень является исчерпывающим и изменение проектной документации в этот список не входит, рассудил суд. Апелляционная инстанция считала иначе: ГрК РФ запрета на внесение изменений в разрешение на строительство в связи с изменением проектной документации не содержит, а значит, иск "Свей" надо удовлетворить. Но его не поддержала кассация округа, которая оставила в силе решение суда первой инстанции.

"Свей" обратился с кассационной жалобой в Верховный суд РФ, и экономическая коллегия ВС (Владимир Попов, Елена Борисова и Алексей Маненков) вновь поддержала его позицию. Ей показался обоснованным и правомерным вывод апелляции о том, что отсутствие в ГрК РФ норм, регламентирующих порядок внесения изменений в случае изменения проектной документации на строящийся объект, не может являться основанием для отказа в реализации права на приведение строительной документации в соответствии с внесенными в установленном порядке изменениями в проект (в том числе из-за изменившихся параметров застройки территории). Как указала "тройка", перечисленные в ст. 51 случаи внесения изменений в разрешения на строительство исчерпывающими не являются.

Вопросом захотел заняться и Президиум ВС РФ. И дело "Свея" стало первым арбитражным спором, дошедшим до надзорной инстанции. В результате акты апелляции и экономколлегии были отменены, а решения суда первой инстанции и кассации округа – оставлены в силе (см. "Президиум ВС поправил экономколлегию в деле о завышенной вдвое этажности домов"). Таким образом, в требованиях "Свей" Президиум ВС полностью отказал, а свои мотивы объяснил в опубликованном на прошлой неделе постановлении.

Перечень не исчерпывающий, но нужны "объективные причины"

С тем, что предусмотренные ст. 51 ГрК РФ основания внесения изменений в разрешение на строительство не являются исчерпывающими, Президиум ВС согласился. Однако, как считают судьи надзора, "причины, повлекшие изменение проектной документации, должны быть объективными", и намерение "Свея" увеличить этажность и количество секций жилых домов вряд ли является таковым. Такая логика, по их мнению, следует из ч. 7 ст. 52 ГрК РФ, согласно которой "отклонение параметров объекта капитального строительства от проектной документации, необходимость которого выявилась в процессе строительства, реконструкции, капитального ремонта такого объекта, допускается только на основании вновь утвержденной застройщиком или заказчиком проектной документации после внесения в нее соответствующих изменений".

"В материалах дела не имеется доказательств того, что в процессе строительства выявлена объективная необходимость отклонения параметров объектов капитального строительства от проектной документации", – решили судьи надзора, сделав вывод, что в таком случае отказ местных властей застройщику в корректировке разрешений соответствует закону.

Владислав Ганжала, партнер адвокатского бюро "Линия права", с такой трактовкой ч. 7 ст. 52 ГрК РФ не согласен. "В этой норме установлено, что если параметры объекта капитального строительства меняются в процессе строительства, то это требует обязательного внесения соответствующих изменений в проектную документацию, – говорит он. – Однако Президиум ВС почему-то истолковал слово "необходимость" только как "причины, повлекшие изменение проектной документации, должны быть объективными" – то есть не зависящими от застройщика". По словам юриста, теперь застройщику, который при соблюдении всех градостроительных и строительных норм и правил решил улучшить объект ("например, сделать его более красивым"), будет невозможно это осуществить – "поскольку он будет жестко связан "объективными причинами".

"К сожалению, Президиум ВС не раскрывает содержание понятия "объективная причина", – отмечает также Рустам Курмаев, партнер практики разрешения споров Goltsblat BLP. – Однако он четко указывает на то, что одно лишь намерение застройщика изменить проектную документацию таковой не является". Таким образом, наличие подобной "объективной причины" должно будет устанавливаться судом в каждом конкретном случае отдельно, считает Курмаев.

А по мнению Алексея Коневского, партнера "Пепеляев групп", Президиум ВС, наоборот, внес ясность в вопрос о возможности изменений разрешений на строительство объекта в процессе его строительства. "Произвольное изменение технико-экономических показателей и параметров, направленное, например, на увеличение этажности или количества секций объекта, теперь недопустимо", – поясняет он. Это разъяснение Президиума ВС, на его взгляд, направлено на пресечение недобросовестной практики строительства объектов с значительно превышающими параметрами и станет препятствием для застройщиков в получении неосновательной выгоды за счет отклонения от проектной документации.

Надежность и безопасность

На заседании Президиума ВС представители "Свея" также ссылались на положительные заключения Центра судебных и негосударственных экспертиз "Индекс", согласно которым корректировка проектной документации на строительство жилых домов соответствует всем нормам, правилам и регламентам. Однако, как отметили судьи Президиума ВС, эксперты не проводили проверку соответствия уже возведенной части измененному проекту. "Между тем изменения проектной документации влияют на конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности как объектов капитального строительства в целом, так и уже возведенной части", – говорится в постановлении. Удовлетворение же требований "Свея" при отсутствии доказательств соответствия уже построенной части объектов условиям измененной проектной документации и требованиям градостроительных и строительных норм и правил, предъявляемым к надежности и безопасности зданий, нельзя признать правомерным, подытожили судьи Президиума ВС.

По словам Курмаева, теперь судам, помимо установления "объективной причины" внесения изменений в проектную документацию, также необходимо будет устанавливать и отсутствие угрозы общественной безопасности (например, проверить характеристики надежности и безопасности как объектов капитального строительства в целом, так и уже возведенной части). В целом, по его мнению, постановление надзора окажет позитивное влияние на правоприменительную практику и будет способствовать единообразию при разрешении подобных споров.