Нужно ли при определении рыночной стоимости недвижимости использовать стандарты, утвержденные для массовой кадастровой оценки? Три инстанции ответили положительно. Экономколлегия ВС думает иначе.
В мае 2014 года "Институт перерабатывающей промышленности" (далее – Институт), будучи собственником гостиницы в Москве в Стремянном переулке (1531,9 кв. м), обратился в Арбитражный суд г. Москвы с требованием установить кадастровую стоимость его помещения равной рыночной (№ А40-81849/2014). Согласно отчету независимого оценщика – "СРО "Экспертный совет", – рыночная стоимость этого объекта по состоянию на конец 2013-го составляла 111,776 млн руб., однако его кадастровая стоимость, установленная на эту дату правительством Москвы, была почти в три раза выше – 301,344 млн руб.
Однако все три инстанции в требованиях Институту отказали, решив, что представленный им отчет недостоверный, а ходатайство о проведении судебной экспертизы он заявить отказался. Эксперт руководствовался общими стандартами оценки, утвержденными Минэкономразвития в 2007 году, а должен был, по мнению судьи, применить Федеральный стандарт оценки "Определение кадастровой стоимости" от 2010 года. И апелляция, и кассация округа такие выводы поддержали.
Институт обратился с жалобой в Верховный суд РФ, и экономическая коллегия (Ирина Грачева, Ольга Киселева и Галина Попова) решила отправить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
Как напомнила "тройка" в своем определении, кадастровая и рыночная стоимости – это разные понятия, и в спорной ситуации оценщик установил именно рыночную. Стандарт же от 2010 года содержит правила для определения кадастровой стоимости ("получаемой методами массовой оценки и без учета уникальных характеристик объектов недвижимости"), а значит, вывод судов об их обязательном применении в спорной ситуации неправильный, рассудила экономколлегия.
Согласилась "тройка" и с доводом заявителя о том, что у него не было оснований ходатайствовать о проведении судебной экспертизы на предмет определения рыночной стоимости спорного помещения. Все необходимые документы (отчет и положительное экспертное заключение о его соответствии требованиям законодательства об оценочной деятельности) Институт представил, ответчик же (Кадастровая палата) и третьи лица (департамент городского имущества города и правительство Москвы) возражений относительно требований Института и доказательств иного размера рыночной стоимости спорного здания, наоборот, не представили, отчет оценщика также не оспорили, объяснили свой вывод судьи ВС.
