У двух кредитных организаций возникли права залогодержателя на одну и ту же недвижимость. В конфликте захотела разобраться экономколлегия ВС и в итоге объяснила, как определять старшинство залогов. Ориентироваться надо на добросовестность и реестр.
В 2013 году Волго-Камский банк реконструкции и развития (далее – ВКБ) заключил с группой компаний "Волжские берега" несколько кредитных договоров, исполнение обязательств по которым было обеспечено, в частности, залогом земельного участка (договор об ипотеке от 5 августа 2013 года, зарегистрирован 1 октября 2013 года).
Впоследствии 29 октября 2013 года контрагенты подписали договор о переводе долга с обществом "ВолгаПромСервис". По его условиям на последнего были переведены обязательства группы компаний «Волжские берега» по возврату кредита, без обеспечения. А почти сразу после этого – в ноябре м банк лишился лицензии.
У кого преимущество?
В отношении ВКБ начали процедуру банкротства (№ А55-26194/2013), в рамках которой его конкурсный управляющий – ГК «Агентство по страхованию вкладов» (далее – АСВ) – обратился с требованием признать недействительным договор о переводе долга от 29 октября 2013 года. Эта сделка была совершена на заведомо невыгодных для ВКБ условиях в пользу нового неплатежеспособного должника, были уверены в АСВ. В результате суд первой инстанции заявление конкурсного управляющего удовлетворил, восстановив кредитную задолженность группы «Волжские берега» перед ВКБ, а последнего – в правах залогодержателя.
Однако еще до обращения АСВ в суд (в феврале 2014 года) группа «Волжские берега» передала уже заложенный земельный участок в залог Тольяттихимбанку – также по зарегистрированному договору ипотеки. Перед тем как его заключить, работники банка проверили сведения о земле в ЕГРП и не нашли никаких обременений – в том числе в пользу "Волго-Камского банка".
Поскольку "Тольяттихимбанк" не знал о предыдущем залоге, суд решил, что требования Тольяттихимбанка к группе компаний «Волжские берега» как залогодателю подлежат удовлетворению преимущественно по отношению к требованиям ВКБ, обеспеченным восстановленным залогом. Свидетельств недобросовестности Тольяттихимбанка при совершении им новой залоговой сделки нет, а на момент ее заключения в ЕГРП отсутствовали сведения об обременении в пользу ВКБ, объяснил свою позицию суд. Апелляция его поддержала.
Изменить старшинство залогов может только соглашение
С таким подходом не согласилась кассация округа. Не опровергая выводы нижестоящих судов о добросовестности Тольяттихимбанка, коллегия исключила из мотивировочных частей судебных актов их выводы о старшинстве залогов.
По мнению кассации, права залогодержателя в отношениях с залогодателем возникают с момента заключения договора залога, а их старшинство может быть изменено только соглашением между залогодержателями либо между залогодержателями и залогодателем.
При этом, как обратил внимание в своем постановлении окружный суд, вопрос о конкуренции залогов вообще не подлежал разрешению в рамках дела о банкротстве одного из залогодержателей. Он должен быть рассмотрен отдельно – при обращении взыскания на заложенное имущество.
Акцент на добросовестность
Тольяттихимбанк обратился с жалобой в Верховный суд РФ. И в результате экономическая коллегия ВС (Иван Разумов, Надежда Ксенофонтова и Олег Шилохвост) ее удовлетворила, оставив в силе акты первой и апелляционной инстанций.
Как отмечается в недавно опубликованном определении тройки ВС, государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним является единственным доказательством существования зарегистрированного права на недвижимое имущество, что в свою очередь направлено на обеспечение стабильности гражданского оборота, предсказуемости его развития и может быть оспорено только в судебном порядке.
По мнению экономколлегии ВС, негативные последствия из-за наличия незарегистрированных прав залогодержателя следует распределять с учетом правил о публичной достоверности записей государственного реестра об ипотеке и их общедоступности (ст. 7, 12 и 13 закона о регистрации), а также в соответствии с п. 7 ст. 20 и ст. 45 закона об ипотеке. Согласно этим положениям для третьих лиц ипотека возникает с момента ее государственной регистрации, а в последующем договоре об ипотеке делаются отметки обо всех регистрационных записях о предшествующих залогах того же имущества.
«Поэтому второй залогодержатель, который не знал и не должен был знать об основаниях недействительности сделки по прекращению первого залога, добросовестно полагавшийся на запись об отсутствии действующей ипотеки, должен быть защищен принципом непротивопоставимости ему как третьему лицу прав, не внесенных в государственный реестр», – говорится в определении ВС.
Добросовестность участников гражданского оборота презюмируется, напомнила также «тройка» в своем определении. К сделке по переводу долга Тольяттихимбанк не имеет никакого отношения, а значит, правомерно ожидал приобретения прав единственного залогодержателя, обладающего приоритетом перед иными лицами.
При таких обстоятельствах суды первой и апелляционной инстанций правильно определили старшинство залогов, предоставив преимущества Тольяттихимбанку, резюмировали судьи ВС.
