ПРАВО.ru
Актуальные темы
10 августа 2016, 17:18

Гражданский кодекс и баланс интересов: сколько получит дольщик за опоздание застройщика

Гражданский кодекс и баланс интересов: сколько получит дольщик за опоздание застройщика

Дольщица получила ключи от квартиры почти на год позже срока и решила получить за это неустойку. Первая и вторая инстанции согласились, что неустойку надо снизить в 11 раз, потому что она несоразмерна нарушению. Верховный суд объяснил, почему направил дело на пересмотр. Эксперты "Право.ru" рассказали, как соблюсти баланс интересов в подобных делах.

Ст. 333 ГК позволяет снижать неустойку на основании лишь общего оценочного критерия – явной несоразмерности суммы последствиям нарушения обязательства. Именно поэтому статью сложно применять, считает Дмитрий Железнов, адвокат практики "Недвижимость и строительство" фирмы "ЮСТ". По его словам, практика разнородна, а иногда суды, ссылаясь на ст. 333 ГК РФ, уменьшают неустойку до мизерного размера. В такую ситуацию и попала жительница Ульяновска Юлия Ломакина*.

Новая квартира с годичной просрочкой 

В июне 2012 года Ломакина заключила договор участия в долевом строительстве с ЗАО "Строительная корпорация" на однокомнатную квартиру площадью 44,8 кв. м за 1,3 млн руб. В апреле 2014 года она подписала акт приема-передачи, хотя дом еще даже не достроили, а новоселье справила на 311 дней позже даты акта. Мало того, при оформлении технического паспорта Ломакина обнаружила, что площадь жилья меньше, чем в договоре, – 40,9 кв.м.  

После этого она решила подать в суд на застройщика и потребовала от него признать акт приема-передачи недействительным, уплатить неустойку 218 000 руб., сумму за уменьшение площади квартиры 48 000 руб., компенсацию морального вреда в размере 18 000 руб. и штраф (его сумма неизвестна; дело № 2-2917/2015 ~ М-2801/2015). Ответчик попросил суд применить ст. 333, объясняя это своим тяжелым финансовым положением (впрочем, это свое утверждение он ничем не доказал).

Засвияжский районный суд Ульяновска удовлетворил требования заявительницы лишь частично. Он не согласился, что размер квартиры уменьшился: в кадастровом паспорте указана площадь без балкона, а с его учетом она равна 47,4 кв.м, указал райсуд. Неустойку за просрочку он уменьшил в 11 раз из-за "несоразмерности последствиям нарушения" (ст. 333 ГК), но в чем это выразилось, не объяснил. В итоге в пользу истицы было решено взыскать 20 000 руб. неустойки, 4 000 руб. компенсации морального вреда и 12 000 руб. штрафа. Ульяновский областной суд согласился с первой инстанцией. 

ВС: "Уменьшение возможно в исключительных случаях"

Ломакина обжаловала эти решения в Верховный суд. Судебная коллегия по гражданским делам указала, что применение ст. 333 ГК по делам о защите прав потребителей возможно в исключительных случаях и с указанием мотива (абз. 2 п. 34 постановления Пленума ВС от 28 июня 2012 года № 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей"). ВС отметил, что ответчик не представил доказательств исключительности своего случая и не обосновал, почему неустойку нужно уменьшить (дело № 80-КГ16-5).

"Тройка" под председательством Вячеслава Горшкова отменила решение Ульяновского областного суда в части взыскания неустойки со штрафом и направила дело на новое рассмотрение обратно в апелляцию (прим. ред. 4 июля 2016 года дело поступило в суд, но еще не рассмотрено). 

Эксперты Право.ru: "Учитывать объективные причины и не допускать злоупотреблений со стороны истцов"

В научных дискуссиях часто предлагают сделать ст. 333 более конкретной, но ВС посчитал, что это невозможно, говорит Ольга Отчерцова, адвокат, председатель КА "Отчерцова и партнеры". Пока его трактуют суды, им надо найти баланс интересов между спорящими сторонами.

Если позволить судам необоснованно снижать размер неустойки, то это перестанет стимулировать застройщиков соблюдать сроки, замечает руководитель проектов АК "Павлова и партнеры" Сергей Солдатенко. Причины несдачи квартир вовремя могут быть разные, возражает Владимир Старинский, управляющий партнер КА "Старинский, Корчаго и партнеры". Исками о неустойке дольщики могут довести компанию до банкротства, предупреждает Старинский, а в результате они не увидят ни компенсаций, ни квартир. По его мнению, хорошими поводами снизить неустойку могут быть недобросовестное поведение органов власти, существенное подорожание строительных материалов, кризис на рынке купли-продажи жилья, подтвержденный общеизвестными статистическими данными и отчетом риелторской компании.

 имена и фамилии изменены редакцией