Экономколлегия ВС объяснила Росреестру, что такое обременение имущества, а судам – как избежать формализма. Регулятор отказывался внести в ЕГРП запись о смене залогодержателя недвижимости, поскольку в отношении нее были приняты обеспечительные меры, и суды его поддержали.
Экономическая коллегия Верховного суда РФ (КЭС) в рамках дела № А40-156061/2014 закрепила позицию, согласно которой обеспечительные меры не препятсвуют зарегистрировать смену залогодержателя арестованной недвижимости.
Сам спор возник из-за помещений в центре Москвы (5-й Монетчиковский переулок, д. 3, стр. 1), которые с 2012 года находились в залоге у "Сити Инвест Банка". В августе 2014 года их выкупила у собственника ("ИнтрастБанка") другая компания. Вскоре "ИнтрастБанк" обанкротился, и его временная администрация сразу оспорила сделку купли-продажи. В результате суд принял обеспечительные меры – запретил Росреестру осуществлять регистрационные действия по “переходу “и “обременению” права собственности на спорную недвижимость.
Уже после этого "Сити Инвест Банк" решил уступить права залогодержателя в отношении арестованных помещений компании "Сити Инвест Консалт", но Росреестр отказался внести запись об этом в ЕГРП. Основание – принятые ранее судом обеспечительные меры. "Фактически Росреестр исходил из того, что эти обеспечительные меры означают запрет совершения любых регистрационных действий в отношении недвижимости", – поясняет Мария Михеенкова, член группы разрешения споров московского офиса Dentons:
Это стандартная интерпретация Росреестра всех подобных формулировок, и она обычно поддерживается судами.
Так произошло и в этом случае: новый залогодержатель "Сити Инвест Банк" оспорил отказ Росреестра в суде, но три инстанции ему отказали. При этом суды заняли крайне формальный подход, обращает внимание Михеенкова: «Ограничились ссылками на закон о регистрации недвижимости и соответствующий административный регламент, что также вполне характерно для подобных споров».
Ситуации вернул смысл Верховный суд, куда спор дошел по жалобе "Сити Инвест Банка" (см. «ВС: регистрировать смену залогодержателя арестованных помещений можно»). КЭС рассмотрела вопрос по существу и требования компании полностью удовлетворила: обязала Росреестр внести в ЕГРП запись о смене залогодержателя.
Мотивы КЭС
Как сразу обращается внимание в недавно опубликованном определении ВС, Росреестр должен был в первую очередь «сопоставить содержание принятых в отношении спорного имущества обеспечительных мер с тем, что просил» залогодержатель. А смысл их был в следующем – не допустить отчуждения помещений и их новых обременений, которые изменили бы баланс правомочий спорящих по поводу них сторон.
Вместе с тем уступка права требования по договору ипотеки не изменяет существующее положение объекта недвижимости,
– поясняла КЭС. Меняется лишь субъектный состав участников залогового обязательства на стороне кредитора. Следовательно, запись в ЕГРП об изменении личности залогодержателя нельзя квалифицировать как регистрационное действие по отчуждению или обременению имущества, резюмируется в определении.
При этом КЭС указала и на фактические последствия отказа Росреестра для нового залогодержателя "Сити Инвест Банка". Из-за него он не мог включиться в качестве залогового кредитора в реестр обанкротившегося изначального собственника помещений.
Мнение юристов
Позицию КЭС юристы единогласно поддерживают. Она логична и призывает правоприменительную практику отходить от формализма, комментирует решение Павел Хлюстов, партнер "Барщевский и партнеры". Как обоснованно заметила КЭС, ключевым фактором, позволяющим совершить регистрационное действие, является то, что смена залогодержателя не приведет к нарушению баланса интересов спорящих сторон, указывает он.
ВС ориентирует суды оценивать смысл и реальные последствия тех или иных действий, солидарна и Мария Михеенкова. «Кроме того, радует, что в отличие от судов нижестоящих инстанций ВС рассмотрел и оценил доводы сторон по существу и отразил результаты в определении», – добавляет она. Впрочем, такие призывы КЭС – вникать в суть спора – можно уже считать регулярным явлением: см. другие примеры в «Обзор Право.ru – самые интересные экономические споры лета».
Вопрос обоснованности смены залогодержателя при наличии споров в отношении прав на заложенные объекты уже и раньше были предметом судебных разбирательств, обращает внимание Юлия Карпова, руководитель судебной практики «Инфралекс» (см., например, постановление АС Уральского округа от 2013 года, постановление 8-го ААС от 2014 года). Там суды указывали, что наличие споров о праве собственности на объекты не препятствуют переходу прав по уже имеющимся обременениям. «С учетом этого следует признать, что определение КЭС закрепило и подтвердило эти позиции на уровне высшего суда», – заключает Карпова.
Определение КЭС смотрите здесь.
