Жителю Сочи, который купил заложенный дом, удалось избавиться от ипотеки, когда суд уже разрешил продать имущество за долги. В своем иске домовладелец настаивал, что в документах значится совсем другое строение, и две инстанции решили удовлетворить его требования. ВС дал оценку аргументам истца и разобрался в бумагах банка, у которого незадолго до того отозвали лицензию.
В январе 2013 года Олег Матынин* купил трехэтажный жилой дом и участок в Сочи, которые их предыдущий владелец Антон Петров* несколько месяцев назад заложил в обеспечение 10-миллионного кредита фирмы “Стройфасадсервис”. Но дела у нее не задались. 3 августа 2015 года Центральный районный суд Сочи по иску “Евроситибанка” решил взыскать с компании долг в размере 8,4 млн руб. и обратить взыскание на дом и землю с начальной ценой 10 млн – то есть в случае продажи банк получил бы все, что ему причиталось (дело № 2-3009/15). Но Матынина это, конечно, не устраивало. Он выбрал необычную тактику судебной борьбы, и поначалу она принесла ему удачу.
В начале 2015 года Матынин подал иск в Лазаревский районный суд Сочи о признании ипотеки отсутствующей (дело 2-722/2015 ~ М-568/2015). Он объяснил, что, конечно, знал о залоге, когда покупал недвижимость, но позже якобы обнаружил, что в документах указан совершенно другой дом. Залог был зарегистрирован на трехэтажное здание площадью 254,1 кв. м, а владеет он четырехэтажным площадью 359,5 кв. м, убеждал истец. Это подтвердила и строительная экспертиза. Из “совокупности доказательств и объяснений сторон” суд сделал вывод, что этажность не менялась. Поскольку сведения в ЕРГП не соответствуют действительности, то здание имеет признаки самовольной постройки, а передавать ее в залог нельзя, решил районный суд.
Более того, он “порушил” и ипотеку участка исходя из принципа единства земли и связанных с ней объектов. Стороны хотели заложить оба объекта. Помимо этого обратить взыскание на землю отдельно от дома невозможно, подтвердил 5 августа 2015 г. Краснодарский краевой суд (33-17804/15). Тем временем у “Евроситибанка” отозвали лицензию, и в начале июля 2016 г. он прекратил работу.
"Раздвоение" дома
Его представители (возможно, это было АСВ – в судебных актах не указано) подали кассационную жалобу в Верховный суд. И его коллегия не согласилась с нижестоящими инстанциями (18-КГ16-125). Когда Петров закладывал дом и участок, в договоре ипотеки не было расхождений с ЕГРП, а значит, объект согласован, указала коллегия по гражданским делам. Эти же первоначальные данные перекочевали в соглашение о купле-продаже дома 2013 г. Матынин его не оспаривал, что ставит под сомнение его добросовестность.
Не доказал истец и того, что у него в собственности есть какое-то другое здание, кроме того, что было заложено в “Евроситибанке”, отметила коллегия ВС под председательством Вячеслава Горшкова. Если предмет ипотеки меняется, обязательство не прекращается. Такого последствия не предусматривает ст. 352 ГК, которая перечисляет основания прекращения залога, объяснил ВС. К тому же закон не требует регистрировать изменения недвижимости, чтобы сохранить ипотеку.
Помимо этого суды неверно применили принцип единства земли земельных участков и объектов на них. Ст. 35 Земельного кодекса запрещает отчуждать землю без находящихся на ней объектов, если они принадлежат одному лицу. Но ипотека – это обеспечение, которое не означает безусловного отчуждения имущества, изложено в определении ВС. С такими замечаниями гражданская коллегия отправила дело на пересмотр в апелляцию.
Формальная логика и устойчивость залога
Возможно, истец заранее намеревался “стряхнуть” ипотеку путем реконструкции, но гораздо более вероятно, что он сначала перестроил дом, а уже потом придумал такой план, рассуждает адвокат Дмитрий Железнов. А возможно, владелец изначально внес в ЕГРП неверные данные, пользуясь “дачной амнистией”, предполагает партнер Правового центра “Дивиус” Иван Гусев. В ряде случаев данные вносятся со слов владельца, который мог занизить площадь, чтобы платить меньший налог, объясняет Гусев.
ВС унифицирует практику, в которой ранее было два подхода: одни суды считали, что залог прекращается, если меняется его объект, другие настаивали на неизменности обременения, рассказывает Железнов. ВС еще раз напомнил об “эластичности” залога, говорит адвокат. Как он объясняет, залогодержатель (банк) имеет право не на сами вещи, а на их цену. И это право не затрагивается, если объект меняет свои характеристики (например, меняется этажность или площадь).
Кроме того, отмечает Железнов, ВС указал на логический провал в рассуждениях нижестоящих инстанций, обращает внимание эксперт: если спорный дом действительно закладывался, то куда делся тот, на который оформлялась ипотека?
В свою очередь, Павлу Меньшенину из КА “Делькредере” непонятно, почему ВС отправил дело на пересмотр – по мнению адвоката, его уже вполне можно было разрешить по существу.
* – имена и фамилии изменены редакцией
