18+
Рубрики

Новости

19 мая 2017, 18:45 Банкротство застройщиков: механизмы защиты дольщиков

Автор: Алина Михайлова

Сегодня в рамках Петербургского Международного Юридического Форума 2017 года прошел первый Международный форум по банкротству. Одна из его сессий была посвящена банкротству застройщиков.

"С профессиональной точки зрения действующее законодательство о банкротстве застройщиков можно охарактеризовать как довольно эффективное, поскольку в той или иной мере оно учитывает баланс интересов участников. Между тем участниками в таких делах становятся преимущественно граждане, которые зачастую не обладают знаниями профессионального инвестора. Существующий механизм страхования ответственности застройщика не в полной мере не защищает сторону договора долевого участия", – уверен советник Бюро присяжных поверенных "Фрейтак и Сыновья" Максим Петров. Он считает, что государственный механизм защиты прав пострадавших дольщиков мог бы быть эффективнее при наличии некоего публично правового образования по аналогии с АСВ, РСА и т. п. "Тогда граждане, пострадавшие от действий недобросовестного застройщика, могли бы уступать свои права требования и получать компенсацию, не дожидаясь окончания процедуры банкротства, а гораздо быстрее. В деле появлялся бы компетентный субъект, способный противостоять противоправному давлению", – добавил Петров.

"Основополагающая идея закона о долевом участии – все кредиторы и все дольщики равны. Хотя на практике мы знаем, что порой один дом строится на деньги, полученные за другой объект. Если у застройщика несколько недостроенных объектов, застройщик должен либо всем, либо никому. К сожалению, сейчас даже не все строят по 214-ФЗ, и это проблема. Я, например, никогда не вложусь в долевое строительство – я понимаю, что это очень серьезный риск. Тем не менее для многих это единственный шанс приобрести жилье. Поэтому запрещать долевое строительство нельзя", – считает консультант Исследовательского центра частного права им. С. С. Алексеева при Президенте РФ Олег Зайцев. Представитель Департамента финансово-банковской деятельности и инвестиционного развития Минэкономразвития Михаил Бештоев считает, что нельзя стоять на позиции, что все кредиторы равны, иначе это заблокирует принятие важных решений. У партнера "Пепеляев групп" Романа Бевзенко другая точка зрения – он убежден, что когда за банкротством застройщиков будут стоять государственные агентства, суды станут осторожнее. "Сегодня фундаментально неверно выстроены отношения между застройщиком, девелопером и государством. Мне кажется, самый главный сегодня вопрос связан с землей. Сейчас застройщики строят на "птичьих правах", то есть у них в любой момент могут отнять землю. Это ужасно", – прокомментировал Бевзенко.

Эксперты также обсудили счета эскроу – поправку в 214-ФЗ, которая касается возможного участия банков в схеме долевого строительства. Она предусматривает, что в банке, с которым застройщик заключит договор о проектном финансировании строительства объекта, для дольщиков будут открываться специальные эскроу-счета, где и будут храниться их средства вплоть до подписания акта приема-передачи достроенной квартиры. Тем временем само строительство будет вестись за счет кредита, выдаваемого застройщику банком. Нововведение заключается лишь в расширении возможностей банков по контролю процесса строительства. Таким образом, создается "заслон" от недобросовестных девелоперов, которые затягивают строительство или вовсе его не ведут, присвоив средства клиентов. "Хотя в России появилась возможность привлечения денег через эскроу-счета, пока этот механизм не пользуется большой популярностью", – сообщила руководитель направления подразделения "Законопроектная деятельность" Агентства ипотечного жилищного кредитования Софья Лебедева. Возможно, причина этому – увеличение стоимости жилья. "Привлечение денег через счета эскроу является хорошим способом защиты прав дольщиков, а возможное удорожание стоимости квартиры компенсируется отсутствием риска потерять вложенные денежные средства", – уверен управляющий партнер АБ "Адвокаты и бизнес" Сергей Ковбасюк. "Я думаю, что банки пока сами не готовы к расширению функционала, вызванному открытием счетов эскроу: им придется содержать штат оценщиков, которые будут определять, насколько интенсивно идет строительство. Пока что у них нет таких специалистов. Подобная схема финансирования долевого строительства изначально, еще на этапе обсуждения, вызывала много вопросов у участников рынка. Есть опасения, что на фоне неразвитой системы обеспечения обязательств застройщиков (таких как страхование ответственности и поручительства банков) введение эскроу-счетов станет безальтернативной формой осуществления долевого строительства", – отметила руководитель Департамента правового регулирования экономической деятельности Финансового университета при Правительстве РФ Гульнара Ручкина. Профессор права Бруклинской школы права Гербер Майкл считает, что ситуацию нужно менять – например, в США деньги за строительство квартир хранятся именно на счетах эскроу.

Вообще, в США процедура банкротства застройщиков совсем иная. "У нас споры не доходят до такого накала, как в России. В США редко вступает в игру комплексный управляющий. Во многих делах, которые я рассматривал, проект просто продавался другому девелоперу, который принимал на себя обязательства достроить проект. Для меня такие покупатели не являются предпринимателями, отсюда проблема. Меня смущает, что в России дольщики оплачивают очень высокий первый взнос. Я понимаю, что они делают инвестиции. В США модель отличается – застройщики вносят максимум 10% окончательной цены. Поэтому проблема не разрастается до таких масштабов, как в России", – рассказал председатель федерального суда США по делам о банкротстве по округу Колорадо (в отставке) Сидни Брукс. "Нам нужно использовать заграничный опыт поэтапной оплаты дольщиками за строительство объектов", – уверен Ковбасюк.

Главное

20 июля 2017, 07:00"Роснефть" и "Башнефть" против "Системы": онлайн-трансляция пятого заседания 20 июля 2017, 08:52Топ-10 самых интересных дел по банкротству за полгода 20 июля 2017, 08:12Важнейшие правовые темы в прессе – обзор СМИ (20.07) 19 июля 2017, 13:26Стоянка запрещена: в Верховном суде оспорили произвольную установку дорожных знаков 19 июля 2017, 09:44Судьи, чиновники и адвокаты обсудили детали судебной реформы

Темы дня

20 июля 2017, 07:00"Роснефть" и "Башнефть" против "Системы": онлайн-трансляция пятого заседания 19 июля 2017, 19:30Верховный суд обобщил практику по спорам между дольщиками и застройщиками 18 июля 2017, 09:01Счетная палата нашла нарушения в отчетности Суддепа 14 июля 2017, 12:31КС потребовал ввести видеофиксацию судебных заседаний 13 июля 2017, 11:53Верховный суд предложил реформу судов общей юрисдикции

Новости

20 июля 2017, 12:54ЕСПЧ обязал РФ выплатить компенсацию заключенным, которым запретили участвовать в выборах 20 июля 2017, 12:40Супругам разрешили составлять совместное завещание 20 июля 2017, 12:19"Система" объяснила, почему в деле на 170 млрд руб. нужна судебная экспертиза 20 июля 2017, 12:02Верховный суд не стал отменять решение об отставке судьи шестилетней давности 20 июля 2017, 11:58За вербовку в ряды террористов предлагают наказывать пожизненным заключением

Выбор редакции

12 июля 2017, 19:33Верховный суд выпустил третий обзор практики за 2017 год 19 июня 2017, 17:0812 самых интересных корпоративных дел 13 июля 2017, 11:53Верховный суд предложил реформу судов общей юрисдикции 7 июля 2017, 09:49Уголовная ответственность адвокатов: из защитников в обвиняемые 5 июля 2017, 16:24Верховный суд рассказал, когда не стоит верить сотруднику ГИБДД 13 июля 2017, 12:28Советуют судьи: как не купить автомобиль в залоге 14 марта 2017, 09:03Не говори никогда: Топ ошибок юристов в судах