С какого момента арендодатель, учитывая изменившуюся кадастровую стоимость участка, вправе пересчитать размер арендной платы – с даты внесения изменений в госкадастр недвижимости или же с начала следующего года, выясняла сегодня экономколлегия Верховного суда.
В 2013 году ИП арендовал у Департамента земельных и имущественных отношений Приморского края участок, на котором хотел построить ТЦ и салон красоты. Но через полгода он передал землю ООО "Бизнес групп". В 2016-м департамент обратился в АС Приморского края с иском о взыскании с ИП 104 531 руб. задолженности по арендной плате и 17 902 руб. пеней, "набежавших" на дату подачи иска. А с нового арендатора потребовал 662 031 руб. долга и 53 808 руб. пеней (дело № А51-4056/2016). Бизнесмен погасил задолженность, но пени внес лишь за период, когда был арендатором. Департамент, напротив, увеличил сумму пеней до 19 428 руб., пересчитав ее на дату выплаты долга.
Суд полностью удовлетворил требования к бизнесмену. "Прекращение прав и обязанностей по договору аренды не освобождает от ответственности за нарушение сроков внесения арендной платы до момента устранения нарушения", – заключил арбитраж. А вот требования к "Бизнес групп" удовлетворили частично. По договору арендодатель мог менять арендную плату в случае изменения законодательства. В марте 2015-го вступило в силу постановление краевой администрации о порядке расчета арендной платы за участки, госсобственность на которые не разграничена. Суд решил, что к делу применим пункт "Порядка...", который касается участков без сооружений, переданных в аренду без торгов. Он предусматривает арендную плату в 2% кадастровой стоимости участка. Арендодатель же начислял плату по другому пункту – для участков с застройками, который предполагает иную формулу, что суд признал ошибочным.
Арбитраж также учел, что в январе 2016-го в госкадастр недвижимости внесли новую кадастровую стоимость участка. С этой даты суд, руководствуясь постановлением Пленума ВС № 28, вновь пересчитал арендную плату. При этом он отклонил довод истца, что, согласно одному из пунктов "Порядка...", при изменении кадастровой стоимости участка арендная плата пересчитывается с января следующего года. Арбитраж взыскал с ООО 481 343 руб. долга и 43 650 руб. пеней. Истец оспорил расчеты в апелляции, но его жалобу вернули из-за пропуска срока подачи. Кассация же засилила решение первой инстанции. Тогда департамент дошел до ВС. Арендатор в 2016-м зарегистрировал право собственности на недострой, расположенный на участке, указал заявитель. Однако суд первой инстанции не выяснил, когда возвели объект. Кроме того, расчет арендной платы по новой кадастровой стоимости с даты внесения ее в госкадастр противоречит региональному нормативному правовому акту. Суды необоснованно уменьшили обязательства "Бизнес групп" на 200 000 руб., настаивал департамент.
"Тройка" ВС под председательством Ирины Грачевой, посовещавшись, отменила решение первой инстанции и постановление кассации в части требований департамента к "Бизнес групп". Дело в этой части отправили на новое рассмотрение в АС Приморского края. В остальном же (взыскание пеней с ИП) решения нижестоящих судов экономколлегия оставила без изменения.
