ПРАВО.ru
Сюжеты
6 июля 2016, 20:31

Нелегкая доля: когда разногласия с застройщиком лишают квартиры

Нелегкая доля: когда разногласия с застройщиком лишают квартиры
Фото с сайта www.dep-realty.ru

Житель Подмосковья решил купить квартиру в строящемся доме. Однако просрочил платеж, и застройщик потребовал доплаты за каждый квадратный метр. При этом стройка затянулась на лишние полгода, из-за чего покупатель запросил неустойку. Стороны не смогли договориться, и стройфирма расторгла договор, а дольщик обратился в суд. Две судебные инстанции поддержали компанию, которая после взаимозачета претензий осталась "в минусе". В итоге дело дошло до ВС.

Дольщик vs застройщик – 1:1

В августе 2013 года Виктор Ломак* заключил с компанией "ТехноСтройОлимп" договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома. По его условиям застройщик до 31 декабря того же года должен был передать покупателю ключи от однокомнатной квартиры. А тот, в свою очередь, обязался оплатить ее стоимость (сумма вымарана из актов) в течение трех рабочих дней после регистрации договора. В нем также было сказано, что цена квартиры может изменяться в случае увеличения или уменьшения ее фактической площади более чем на 1% из расчета 47 500 руб. за 1 кв. м. Если же покупатель нарушает сроки оплаты, стоимость каждого квадратного метра возрастает до 49 500 руб.

Управление Росреестра зарегистрировало сделку 9 сентября 2013 года, однако Ломак выплатил необходимую сумму только спустя неделю – 16 сентября. У застройщика тоже было не все гладко – он нарушил сроки строительства и сообщил о готовности объекта только в мае 2014 года. При этом потребовал от клиента дополнительно 86 260 руб. за просрочку оплаты. А поскольку площадь квартиры оказалась на 0,63 кв. м (1,5%) меньше проектной, дольщик, в свою очередь, направил в "ТехноСтройОлимп" заявление о выплате ему разницы в цене – 28 959 руб. – и неустойки за нарушение сроков. 

В ноябре 2014 года компания вычла из своих требований сумму обязательств перед Ломаком, в результате его долг составил 57 301 руб. В том же месяце застройщик сообщил покупателю о расторжении договора в одностороннем порядке и возвратил все выплаченные им деньги. Тогда Ломак в январе 2015 года обратился с иском в Бабушкинский суд Москвы (дело № 02-0981/2015). Он потребовал признать незаконным одностороннее расторжение сделки, обязать застройщика исполнить договор, а также взыскать с него неустойку в сумме 392 500 руб., проценты за пользование чужими деньгами, штраф и компенсацию морального вреда. 

Просрочка по стечению обстоятельств

Истец утверждал, что просрочил оплату из-за долгой выдачи договора после его регистрации. Он был приглашен для его получения 16 сентября 2013 года, тогда как штамп в документе указывал на регистрацию еще 9 сентября. При этом Ломак сразу после сдачи дома в эксплуатацию в июне 2014 года написал заявление на имя гендиректора стройфирмы, в котором объяснил просрочку независящими от него обстоятельствами и попросил не пересчитывать стоимость квартиры. Согласно почтовому уведомлению, адресат получил это заявление.

Однако судью Марину Невзорову не убедили доводы Ломака и она отказала ему в исковых требованиях (текст решения отсутствует в материалах суда). Тогда он в июне 2015 года подал апелляционную жалобу в Мосгорсуд (дело № 33-4439/2015), но и эта попытка оказалась безуспешной. Истец не доказал, что просрочил платеж по независящим от него обстоятельствам, указал суд апелляционной инстанции. Кроме того, согласно одному из пунктов договора, он не вправе требовать квартиру до полной оплаты долевого взноса. Причем на дату расторжения договора просрочка внесения остатка (57 301 руб.) была уже больше года. В итоге коллегия по гражданским делам МГС под председательством Натальи Расторгуевой сочла, что Ломак не исполнил условия договора, и оставила решение первой инстанции без изменения.

Претензии с отсрочкой в год – уже не претензии

Дольщик решил отстаивать свои права в Верховном суде. Коллегия по гражданским делам рассмотрела его жалобу в апреле этого года и нашла ошибки в выводах нижестоящих инстанций (дело № 5-КГ16-51). Во-первых, суды не выяснили, получал ли Ломак уведомление о регистрации договора 9 сентября 2013 года и была ли у него возможноть расплатиться вовремя. Во-вторых, после выплаты им долевого взноса и до окончания работ застройщик пользовался его деньгами и не предъявлял никаких претензий по поводу просрочки платежа и внесения дополнительных сумм. Спор возник спустя год, в период завершения стройки. При этом, по условиям договора, он мог быть расторгнут застройщиком в случае просрочки взноса более чем на три месяца, если предусматривался разовый платеж. Суды в нарушение ст. 198 ГПК не учли эти обстоятельства и не проверили обоснованность одностороннего отказа застройщика от исполнения договора, указал ВС.

Сторона соглашения, которая имеет право изменять его в одностороннем порядке, должна при этом действовать добросовестно (п. 4 ст. 450 ГК). Однако суды, признавая правомерным расторжение сделки из-за неуплаты истцом 57 301 руб., проигнорировали его жалобы на недобросовестные действия ответчика, сказано в определении ВС. Нарушения норм материального права, которые допустили обе инстанции, являются существенными и могут быть исправлены только за счет отмены их актов.

При этом "тройка" под председательством Вячеслава Горшкова для "соблюдения разумных сроков судопроизводства" отменила только определение апелляции и направила дело на новое рассмотрение в Мосгорсуд (в материалах МГС оно не нашлось прим. редакции). Таким образом, в случае пересмотра дела в его пользу дольщик сможет, наконец, получить ключи от квартиры, которую ждет в течение трех лет.

* – имена и фамилии участников спора изменены редакцией.