18+
Рубрики

Сюжеты

11 августа 2017, 07:19 Верховный суд разобрался в сомнительной продаже квартиры

Автор: Евгения Ефименко

Что делать, если квартиру, которую вы считали вашей, уже несколько раз продали? Причем сделал это не чужой человек, а вы сами, но ничего не помните, или родственник, беспомощным состоянием которого воспользовались. Жилье можно попытаться вернуть через суд. Для этого нужно оспорить сделку как совершенную в невменяемом состоянии. Но ответчики те, кто получил жилье, могут заявить о пропуске срока исковой давности. В одном из таких дел исковое заявление о возврате квартиры отклонили именно по этой причине. Но с таким решением не согласился Верховный суд. Он разъяснил, как считать срок исковой давности в таких делах.

Юристы признают очень актуальной проблему «бабушкиных сделок», когда пожилые люди завещают квартиры не близким родственникам, а во многом случайным людям. Они могут и продать единственное жилье. В любом случае, поступки таких продавцов не выглядят обдуманными. Тогда у наследников может возникнуть вопрос, был ли пенсионер в здравом уме и ясной памяти, когда совершал сделку. Вопрос о дееспособности бывает непросто разрешить, особенно если наследодатель уже умер. Нередко родственники (или сами продавцы, когда «придут в себя») могут узнать о сделке спустя долгое время и совершенно случайно – например, если необходимо оформить какую-то льготу, говорит партнер АБ RBL Денис Герасимов. Здесь встает вопрос, как посчитать срок исковой давности в таких случаях. На него недавно ответил Верховный суд.

В судебном деле Римма Босова* оспаривала в суде продажу собственной квартиры в Нижнем Новгороде, которую за 3 млн руб. купил Игорь Брынцалов* в 2008 году, а в 2012-м за эти же деньги перепродал Наталье Кончаловской*. Босова утверждала, что из-за сосудистого заболевания мозга не осознавала своих действий, когда продавала квартиру в 2008-м. Ее слова подтвердила судебная психолого-психиатрическая экспертиза, поэтому Нижегородский районный суд в конце 2013-го признал цепочку сделок недействительными. Одновременно первая инстанция отклонила встречный иск Кончаловской, которая хотела оставить квартиру и требовала признать себя добросовестной приобретательницей. Добросовестность не имеет значения, ведь квартира фактически выбыла из собственности изначальной владелицы против ее воли, возразил районный суд.

Как определить срок исковой давности

Апелляция оказалась другого мнения: в первоначальном иске она отказала, а встречный удовлетворила, оставив жилье за Кончаловской. Дело в том, что Босова пропустила срок исковой давности для оспаривания, объяснил Нижегородский областной суд. Когда она подписывала договор купли-продажи квартиры и составляла расписки в 2008 году, она действительно не понимала, что делает, но позже способность ясно мыслить к ней вернулась, поэтому она опоздала с обжалованием сделок (более подробно ознакомиться с мотивировкой апелляции нельзя: текст постановления на сайте «ГАС Правосудие» отсутствует).

Верховный суд с этим не согласился и изложил хронологию событий. По утверждению истицы, она лишь летом 2012-го узнала, что четыре года назад, оказывается, продала квартиру и до осени 2012-го в ней проживала – ее никто не выгонял. Иск она подала 31 октября 2012 года. Срок исковой давности здесь зависит от того, когда Босова действительно узнала о сделке, гласит определение 9-КГ17-2. Но чтобы его определить, недостаточно выслушать истицу или самостоятельно проанализировать обстоятельства дела. Точно ответить на вопрос могут только медицинские эксперты, указала гражданская коллегия под председательством Сергея Асташова. Она отправила дело на новое рассмотрение и предписала апелляции провести новую судебную экспертизу. Со стороны Босовой в суде участвует ее правопреемница – видимо, наследница. Сама женщина скончалась в 2015 году, так и не дождавшись окончания судебного процесса.

Что делать родственникам и покупателям: советы юристов

Достоверно определить срок исковой давности в данном случае поможет только экспертиза, соглашается управляющий партнер МКА "Горелик и партнеры" Лада Горелик, поэтому выводы апелляции вызывают у нее недоумение. Юристы дали советы, как обезопасить себя и избежать неприятностей в подобных ситуациях:

 Потенциальным покупателям Горелик рекомендует предложить продавцу накануне сделки пройти медицинское освидетельствование у врача-психиатра и предоставить доказательства, что тот не состоит на психиатрическом учете. Если документы покажут, что продавец вменяем, они могут сыграть в пользу покупателя в случае судебного спора. Ведь судебный эксперт обязан будет принять их во внимание, говорит Горелик.

 Родственникам пожилого владельца квартир Герасимов советует переоформить жилье на одного из них. Но это не всегда возможно, ведь родственники могут спорить насчет доли в наследстве, а сам пенсионер – не понимать происходящего. Другой вариант – признать его через суд ограниченно или полностью недееспособным, но для этого могут быть «технические» или моральные ограничения, признает Герасимов. По его словам, нередко родственники забирают все документы на квартиру и хранят их у себя, но и это не дает полной гарантии. Наконец, самый действенный способ – опекать пожилого человека, внимательно следить за его здоровьем и кругом общения, подытоживает Герасимов.

* имена и фамилии действующих лиц изменены

Главное

18 января 2018, 12:16Разойтись миром: Верховный суд совершенствует медиацию 19 января 2018, 08:54Надежда на CAS: как российским спортсменам попасть на олимпиаду 19 января 2018, 07:49Важнейшие правовые темы в прессе – обзор СМИ (19.01) 17 января 2018, 11:23Все, что вы хотели знать о займах: 10 рисков сделки и изменения в ГК 18 января 2018, 09:43Когда недоказанность – не проблема: ВС рассказал, как взыскивать ущерб

Темы дня

16 января 2018, 13:25Гражданам дадут возможность выбора из двух способов погашения кредита 17 января 2018, 11:20Как правильно дать и взять взаймы: инструкция от юристов 18 января 2018, 12:23ВС подтвердил право снять копию протокола в гражданском деле 18 января 2018, 10:30Пленум ВС предлагает судьям в отставке стать медиаторами 15 января 2018, 19:37ВС не вернул мантию судье, пожаловавшейся на высокую нагрузку и давление руководства

Новости

19 января 2018, 15:58Поклонская предложила наказание депутатам и сенаторам за конфликт интересов 19 января 2018, 15:30Верховный суд Японии оставил в силе приговор участнику химического теракта в метро 19 января 2018, 15:04ВС разбирался, как быть с оговоркой о недействующем третейском суде 19 января 2018, 14:33Суд взыскал 200 млн руб. неустойки с генподрядчика "Зенит-Арены" 19 января 2018, 14:00В отношении мэра Махачкалы возбуждено уголовное дело

Выбор редакции

26 декабря 2017, 10:25Борьба за чистоту рядов: громкие назначения и отставки судей 3 января 2018, 09:07Вернуть водительские права: миссия выполнима 27 декабря 2017, 09:43"Право.ru": законодательные новеллы – что вступает в силу в январе 4 января 2018, 09:10Кратко о главном: законопроект года от Пленума Верховного суда 15 декабря 2017, 11:19АС Московского округа исправляет ошибки: интересные споры этой осени 25 декабря 2017, 09:32Верховный суд: о справедливости, залоге и банкротстве 10 января 2018, 09:41Премия – право или обязанность работодателя: позиция ВС