18+
Рубрики

Сюжеты

11 августа 2017, 07:19 Верховный суд разобрался в сомнительной продаже квартиры

Автор: Евгения Ефименко

Что делать, если квартиру, которую вы считали вашей, уже несколько раз продали? Причем сделал это не чужой человек, а вы сами, но ничего не помните, или родственник, беспомощным состоянием которого воспользовались. Жилье можно попытаться вернуть через суд. Для этого нужно оспорить сделку как совершенную в невменяемом состоянии. Но ответчики те, кто получил жилье, могут заявить о пропуске срока исковой давности. В одном из таких дел исковое заявление о возврате квартиры отклонили именно по этой причине. Но с таким решением не согласился Верховный суд. Он разъяснил, как считать срок исковой давности в таких делах.

Юристы признают очень актуальной проблему «бабушкиных сделок», когда пожилые люди завещают квартиры не близким родственникам, а во многом случайным людям. Они могут и продать единственное жилье. В любом случае, поступки таких продавцов не выглядят обдуманными. Тогда у наследников может возникнуть вопрос, был ли пенсионер в здравом уме и ясной памяти, когда совершал сделку. Вопрос о дееспособности бывает непросто разрешить, особенно если наследодатель уже умер. Нередко родственники (или сами продавцы, когда «придут в себя») могут узнать о сделке спустя долгое время и совершенно случайно – например, если необходимо оформить какую-то льготу, говорит партнер АБ RBL Денис Герасимов. Здесь встает вопрос, как посчитать срок исковой давности в таких случаях. На него недавно ответил Верховный суд.

В судебном деле Римма Босова* оспаривала в суде продажу собственной квартиры в Нижнем Новгороде, которую за 3 млн руб. купил Игорь Брынцалов* в 2008 году, а в 2012-м за эти же деньги перепродал Наталье Кончаловской*. Босова утверждала, что из-за сосудистого заболевания мозга не осознавала своих действий, когда продавала квартиру в 2008-м. Ее слова подтвердила судебная психолого-психиатрическая экспертиза, поэтому Нижегородский районный суд в конце 2013-го признал цепочку сделок недействительными. Одновременно первая инстанция отклонила встречный иск Кончаловской, которая хотела оставить квартиру и требовала признать себя добросовестной приобретательницей. Добросовестность не имеет значения, ведь квартира фактически выбыла из собственности изначальной владелицы против ее воли, возразил районный суд.

Как определить срок исковой давности

Апелляция оказалась другого мнения: в первоначальном иске она отказала, а встречный удовлетворила, оставив жилье за Кончаловской. Дело в том, что Босова пропустила срок исковой давности для оспаривания, объяснил Нижегородский областной суд. Когда она подписывала договор купли-продажи квартиры и составляла расписки в 2008 году, она действительно не понимала, что делает, но позже способность ясно мыслить к ней вернулась, поэтому она опоздала с обжалованием сделок (более подробно ознакомиться с мотивировкой апелляции нельзя: текст постановления на сайте «ГАС Правосудие» отсутствует).

Верховный суд с этим не согласился и изложил хронологию событий. По утверждению истицы, она лишь летом 2012-го узнала, что четыре года назад, оказывается, продала квартиру и до осени 2012-го в ней проживала – ее никто не выгонял. Иск она подала 31 октября 2012 года. Срок исковой давности здесь зависит от того, когда Босова действительно узнала о сделке, гласит определение 9-КГ17-2. Но чтобы его определить, недостаточно выслушать истицу или самостоятельно проанализировать обстоятельства дела. Точно ответить на вопрос могут только медицинские эксперты, указала гражданская коллегия под председательством Сергея Асташова. Она отправила дело на новое рассмотрение и предписала апелляции провести новую судебную экспертизу. Со стороны Босовой в суде участвует ее правопреемница – видимо, наследница. Сама женщина скончалась в 2015 году, так и не дождавшись окончания судебного процесса.

Что делать родственникам и покупателям: советы юристов

Достоверно определить срок исковой давности в данном случае поможет только экспертиза, соглашается управляющий партнер МКА "Горелик и партнеры" Лада Горелик, поэтому выводы апелляции вызывают у нее недоумение. Юристы дали советы, как обезопасить себя и избежать неприятностей в подобных ситуациях:

 Потенциальным покупателям Горелик рекомендует предложить продавцу накануне сделки пройти медицинское освидетельствование у врача-психиатра и предоставить доказательства, что тот не состоит на психиатрическом учете. Если документы покажут, что продавец вменяем, они могут сыграть в пользу покупателя в случае судебного спора. Ведь судебный эксперт обязан будет принять их во внимание, говорит Горелик.

 Родственникам пожилого владельца квартир Герасимов советует переоформить жилье на одного из них. Но это не всегда возможно, ведь родственники могут спорить насчет доли в наследстве, а сам пенсионер – не понимать происходящего. Другой вариант – признать его через суд ограниченно или полностью недееспособным, но для этого могут быть «технические» или моральные ограничения, признает Герасимов. По его словам, нередко родственники забирают все документы на квартиру и хранят их у себя, но и это не дает полной гарантии. Наконец, самый действенный способ – опекать пожилого человека, внимательно следить за его здоровьем и кругом общения, подытоживает Герасимов.

* имена и фамилии действующих лиц изменены

Главное

21 августа 2017, 15:16Соседи против: Верховный суд объяснил, можно ли привести мужа в коммуналку 21 августа 2017, 08:17АС Московского округа исправляет ошибки: пять самых интересных дел за июль 21 августа 2017, 08:10Важнейшие правовые темы в прессе - обзор СМИ (21.08) 18 августа 2017, 08:00"Роснефть" и "Башнефть" против "Системы": онлайн-трансляция десятого заседания 18 августа 2017, 09:34Новые дела ВС: самые интересные споры (21.08–25.08)

Темы дня

18 августа 2017, 08:00"Роснефть" и "Башнефть" против "Системы": онлайн-трансляция десятого заседания 18 августа 2017, 13:46Вопросы-ответы: что было и что будет после письма "Альфа-Капитала" 16 августа 2017, 10:23Улюкаев в суде обвинил Сечина и ФСБ в провокации взятки 16 августа 2017, 12:54Застраховано и похищено: ВС разберется с уголовными вопросами в арбитражном деле 15 августа 2017, 15:42"Горячая десятка": ФНС ответила на 10 самых популярных вопросов о налоговых льготах

Новости

21 августа 2017, 17:51Правительство утвердило план мониторинга правоприменения на 2018 год 21 августа 2017, 17:29Арестован глава зернового холдинга "Настюша" Игорь Пинкевич 21 августа 2017, 16:57ВККС ищет судей, зампредов и председателей в восемь судов 21 августа 2017, 16:41ВС определял судьбу законного залога в деле о долевом строительстве 21 августа 2017, 16:40Экс-чиновник Кремля взыскивает с "Ведомостей" 500 000 руб. из-за статьи о Путине 21 августа 2017, 16:27Банк "Открытие" подаст иск в суд в связи с "информационной атакой"

Выбор редакции

12 июля 2017, 19:33Верховный суд выпустил третий обзор практики за 2017 год 13 июля 2017, 12:28Советуют судьи: как не купить автомобиль в залоге 13 июля 2017, 11:53Верховный суд предложил реформу судов общей юрисдикции 15 августа 2017, 09:13Юристы против клиентов: пять споров, которые дошли до суда 4 августа 2017, 11:53Обмани меня: топ-10 самых известных мошенников 5 июля 2017, 16:24Верховный суд рассказал, когда не стоит верить сотруднику ГИБДД 14 марта 2017, 09:03Не говори никогда: Топ ошибок юристов в судах